律师教你识穿纽约购房陷阱
朱建丞律师事务所
律师教你识穿纽约购房陷阱
疫情之后，越来越多的选择抄底房产市场，虽然美联储加息多次，但依旧熄灭不了中国客的热情。由于房地产法属于州法，美国50个州的房地产法差异不大，但各有不同。由于中国客对美国各州购房的不了解，很容易掉进各种“陷阱”。这篇文章会向大家详细介绍在纽约购房的基本流程，让大家购房过程更加顺利、少走弯路。
纽约州购房一般来说可以分为：现金购房和贷款购房。相比较而言，现金购房比贷款购房所需流程简单，时间花费少。下面我们就为大家分别介绍这两种购房的流程：
现金购房流程：
1. 设立美国银行账户并准备充足资金
现金购房最重要的一点就是所需资金是否已经准备到位。海外买家持有效签证来到纽约，可以到当地银行了解开户手续，以后接收汇款以及后续的付款都需要这个账户，这点非常重要。由于中国有外汇管制，请在购房前确保自己的美金都已就绪，余额充足。
2.寻找合适房源
在纽约买房一般都需要房产经纪人。纽约有很多资深的房产经纪人，可根据你的要求，例如学区，价格，房型等，为你筛选符合要求的房屋。在确定具体房源后，房产经纪人会带你实地看房，并介绍房子本身的优缺点，税费和管理费等。当你有意购买后，房产经纪人会帮您初拟一份意向合同，把你的出价（Offer Price）发给卖方。
3.聘请律师
在纽约州购房，你需要聘用一位律师作为你的法律代理人帮你处理后续的房屋合同，包括最后的过户(Closing)。
4.验房
买卖双方达成共识后，可以联系专业的验屋人员，在卖方允许的日期里，帮你实地测试房屋的各项指标，为你出具一份房屋实地考察报告。
5. 签署合同
双方律师开始准备合同，如买卖双方对合同条款无异议，双方正式签订购房协议并付第一笔定金(Down Payment)，一般为全部款项的10%。定金一般会存入卖方律师的托管账户（Escrow Account）内。如果买家无正当理由终止合同，将会失去这笔定金。乳胶衣顺利，剩余的余款需要在房屋成交日(Closing)支付。
6.产权调查
合同正式生效后，买方律师会立即帮你委托产权公司对房屋进行产权调查（Title Search），调查房屋的贷款情况，付税情况，房契资料，及有没有未解决的法律纠纷等。至此还需要缴纳产权调查费。时间大概2至4周。
7.过户前再次验房及购买产权保险
在过户前的48小时内，经纪人会再次带买方或替买方检查房屋是否完好，以确定没有额外的损害发生，此外买家需购买产权保险（Title Insurance）以防过户以后房屋出现任何问题。
8.房屋过户（Closing）
过户当天，买卖双方及其律师会当面交接手续，这些手续一般会在卖方律师办公室办理。在这一天，买家需要准备好有效身份证件及现金支票，并付清所有的房款以及各种手续费。
9.过户之后
买家会拿到钥匙，并在1至3周内收到地契原件。过户之后，买家需要及时联系水、电、煤气公司以及更改相关信息及账户。
贷款购房流程：
贷款购房的流程和现金购房的流程基本上一样的，在这里就不再重复。由于贷款购房中会涉及银行或贷款机构，以下是贷款购房时额外的流程：
1. 签订意向书后，需要向卖家承递银行的贷款预批信(Pre-approval Letter)，用来证明自己的资金能力。
2. 合同生效后，应立即开始银行贷款审批程序，从而帮助买家锁定合适的利率，通常可以锁定40-60天。审批成功后将获得贷款书（CommitmentLetter）。
3. 过户成交时，一般在银行律师指定的地点进行交接。
4. 贷款流程中，需要交很多额外的费用，包括：申请费、信用审核费、银行律师费、房屋评估费、贷款税等。总的来说，纽约购房过户手续费在2-3%左右，曼哈顿的新楼盘一般在5%左右。
综合上述，如果您有充足的美元现金，现金购房对您来说可能是更简便的选择。如果需要贷款购房，则需要给贷款手续留出充足时间。我们律师事务拥有专业的房产律师以及丰富的房地产成交经验，无论你是现金购房还是贷款购房，都能够帮你安家圆梦。
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