​法律讲堂

房东和房客都需要看:在危机之下,如何解决房租问题?

自从疫情危机和经济危机以来,再加上居家令和宵禁之后,美国已经三个月没有正常的社会运行了。很多人没有钱交不起房租,这是是非常可以理解,这并不是任何人的错。纽约州规定,8月20号之前不可以进行驱逐,这样更会导致不交租的租客变得更加多。

 

在这里我们并不是帮房东和房客任何一方,我们只是提供一些法律知识,提出一些解决方案,希望大家在这样一个危机的时刻,如果可以互相谅解,互相推让,达成一个共赢的方案,那是最好的。因为根据我们多年打官司的经验,往往和解才能达到共赢。如果一味咄咄逼人,即使赢了官司,起诉方可能也拿不到钱。

 

房东的难处:

 

房东需要房租来偿还房贷和地产税。千万不要觉得美国现在房价没有什么变动,好像一切都很安全。其实事实并不是这样。因为美联储的大量印钱和放水,导致资金都流入金融资产里面,所以房价暂时不会跌。解禁之后,金融资产会进入长时间的衰退期,房价会下跌的,所以房东的日子不会很舒服。

 

希望房客可以谅解:因为房客可以随时一走了之,而房东不可以。房东可能因为交不起相关贷款,被法拍房屋,这种可能性虽然低,但是存在的。

 

房客的难处:

 

确实是失业率高涨,而且之后的经济衰退期会持续很久,所以口袋里没有钱,暂时交不起房租,是可以理解的。说句良心话,这并不是任何人的错,今年发生的事可以用天灾人祸来形容。所以房客的难处,是可以理解和谅解的。很多房东咄咄逼人,也是比较过份的。

 

大家都知道,纽约州8月20日前不可因为不交房租而被驱逐。这就变成很多人不交房租的一个借口,也是所说的“租霸”。可是,事实是:现在领失业金一个星期都有1000多美金,一个月各种补贴加失业金都有4000多美金,所以有些房客比房东还有钱。在“租霸”中不乏有些浑水摸鱼的人,明明交的起房租,却不愿交的人。这些人也是比较过份的,因为这无疑给已经千疮百孔的社会问题上,又添上一笔。

 

房东的权限和义务:

 

1. 房东不可以任何武力的形式进行驱逐,不管是换锁、断水、断电或强制驱逐,都是不可以的,必须要经过正规的法律程序。

2. 8月20号之前,房东是不可以因为欠租问题驱逐房客的。

3. 房东如果之后要进行驱逐的话,房东要提前发一个14天的欠租通知。

4. 如果房东只是想终止合同的话,一般要提前给30天的终止合同的通知。

5. 房东有义务保证房客的居住条件是适宜于人类居住的。如果房子里出了什么问题?比如漏水或断电,或其他影响到生活的问题,房东是有义务在合理的时间内进行维修的。

6. 如果房客有任何违反合同的行为,包括在房间里吸食违禁品,从事非法活动的话,房东知道后也有权要求房客停止。

 

房客的责任和义务

 

1. 对于房客而言,也有一些东西是需要你们知道的:8月20号之前不可以进行驱逐,但是并不代表你没有义务交房租,如果你手里有钱的话,你是需要交的。因为如果欠租的话,到8月20号之后依然会重新启动驱逐程序。你欠的钱并不会从无缘无故消失,一旦被驱逐的话,以后对你的信用,买房各方面都会产生影响。

2. 如果有房东对你进行私自驱逐,包括断水,断电,换锁,擅闯你的房屋,你都可立即报警。因为房东没有权利这么做。

3. 如果交的起房租最好先交,如果实在交不起,可以和房东协商一个互相可以接受的方案:比如这个月减免部分,下个月再补,或者从押金里扣,或者找人接手续租。

简而言之,房租的解决办法非常多,包括:减免后补,押金里扣,找人接手续租,延长还款时间等。合同是人签订的,任何合同都是可以经双方同意后进行修改的,所以最终解决问题的终究是人,而不是合同。如果一味执着于合同里的违约金,迟交费 (late fee),利息或其他违约条款,根本解决不了实际问题,只会让问题更加复杂化,最后还不一定收得到房租。

 

在这样一个特殊的时期,为什么警察要单膝下跪?并不是因为警察软弱或怕事,而是因为人们深深地明白:可以化解恨的,只有爱。

 

同样在这样一个特殊的时期,法庭不受理房屋驱逐案件。无论房东还是房客,要明白一个道理:法庭目前解决不了的问题,可以化解问题的要靠---人情味。



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